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Bebauungsplan "Industriegebiet Oos - 1. Änderung"

Wohnungsbau im schönen „Ooser Garten Eden“ umstritten – Tagesordnungspunkt zum Eberts-Gelände von Bürgermeister Alexander Uhlig abgesetzt

Wohnungsbau im schönen „Ooser Garten Eden“ umstritten – Tagesordnungspunkt zum Eberts-Gelände von Bürgermeister Alexander Uhlig abgesetzt
Die Freiburger Treubau AG möchte auf dem Eberts-Gelände ein Pflegeheim und Wohngebäude bauen.

Baden-Baden, 03.05.2019, Bericht: Christian Frietsch Es ist ein Garten Eden, wie es in der Baden-Badener Innenstadt derer viele gibt. Das Eberts-Gelände ist für das von Reizen nicht verwöhnte Baden-Oos ein seltenes Kleinod. Der 100 Jahre alte, grüne Fleck in der Sinzheimer Straße könnte einen kleinen Teil der Sünden der Baden-Badener Wohnungspolitik lindern helfen.

Gestern Abend sollte im Baden-Badener Gemeinderat eine Vorentscheidung fallen, die verhindert hätte, dass aus dem Eberts-Garten ein Wohnungsangebot wird für Normalverdiener und auch für Menschen, die auf Sozialleistungen angewiesen sind und für Senioren, die nicht gerne neben dem Autobahnzubringer ihren Lebensabend verleben wollen. goodnews4.de berichtete. Doch der Tagesordnungspunkt 2 «Bebauungsplan ‘Industriegebiet Oos - 1. Änderung’» wurde von Alexander Uhlig abgesetzt.

Ihm sei deutlich gemacht worden, dass das, «was die Verwaltung mit der Vorlage erreichen wollte», nicht angekommen sei, erklärte der Erste Bürgermeister. Man wolle jetzt abwarten, was seitens des Investors vorgelegt werde und «ob da städtebauliche Spannungen» entstehen, um dann am konkreten Fall zu arbeiten.

Mit dem Investor Treubau AG tritt ein alter Bekannter auf die Bühne, der dem derzeitigen Investor und stadtnahen Unternehmen Ideal Wohnbau beim Vincentius-Projekt in die Quere gekommen war. Letztlich setzte sich der ehemalige CDU-Stadtrat Christian Mussler für den Bau von Luxuswohnungen durch. Mit der Denkpause, die Alexander Uhlig nun für die Wohnungsbau-Idee in Baden-Oos verordnete, wird auch der kritische Wolfgang Niedermeyer zufrieden sein, denn der Stadtbild-Vorsitzende und FBB-Stadtratskandidat kreidete in einem Schreiben an, dass die Beschlussvorlage «öffentlich nicht ausdiskutiert» sei und traf damit in die Wunde des politischen Workflows des Baden-Badener Rathauses, das bei großen, folgenintensiven Projekten bisher lieber den Weg durch die kalte Küche wählte, was der Stadt und seinen Bürgern die noch unabsehbaren Folgen der SWR-Grundstücksspekulation und das Vincentius-Luxus-Wohnbauprojekt einbrockte, deren Auswirkungen sich erst in einigen Jahren mit Hunderten von Luxuswohnungen entfalten.

Nun sollten die Vorstellungen der Freiburger Treubau ergebnisoffen geprüft werden. Vor allem auch unter dem Blickwinkel, den paradiesischen Garten zu erhalten. Bäume in Baden-Oos sollten den gleichen Wert haben, wie jene in der Park- und Alleenstadt, die in der Weststadt mit der Fürstenbergalle in den 60er Jahren verloren ging und in Baden-Oos nie ankam.


Das Schreiben von Wolfgang Niedermeyer «an die Mitglieder des Bauausschuss im Stadtrat Baden-Baden» im Wortlaut:

Sehr geehrte Damen und Herren,

die Mitarbeiter der Stadtplanung haben vor wenigen Jahren, bei Aufstellung (2014) des Flächennutzungsplan 2025, trotz des vorliegenden Aufstellungsbeschluss von 2003, das «Ebertsgarten-Gelände» als Mischgebiet ausgewiesen. Siehe Anlage.

Von einem entsprechenden Abwägungsprozess vor dieser Entscheidung sollte auszugehen sein. Der Flächennutzungsplan wurde, nach den vorgesehenen Abstimmungen mit den Aufsichtsbehörden etc., so beschlossen.

Die gleichen (immer noch im Dienst befindlichen) Mitarbeiter der Stadtplanung haben jetzt mit einem beachtlichen Argumentationsaufwand versucht, ihre damalige Einstufung umzukehren und «zwingende» Gründe für ein Gewerbegebiet konstruiert.

Man darf natürlich jederzeit in Anspruch nehmen klüger geworden zu sein. Aber war man dann vorher professionell?

Von der Gesamtausnutzung her, sind nach den Plänen der Beschlussvorlage 23.500 m2 Gewerbe BGF und 8.500 m2 Wohnen vorgegeben. Ein Verhältnis ca. 3/1.

Vom übergeleiteten B-Plan von 1964 und Aufstellungsbeschluss von 2003 sind inzwischen 55 bzw.16 Jahre vergangen.

Die aktuellen Prioritäten für die Nutzung von Flächen und für die einzelnen Nutzungsarten wird in der Beschlussvorlage nicht vorgelegt.

Sie ist auch öffentlich nicht ausdiskutiert. Nur auf die angebliche Problemsituation der PFC-Kontamination wird (siehe Dienstleistungszentrum Aumatt) verwiesen, die es angeblich notwendig macht, gewerbliche Bauflächen wieder im Siedlungszusammenhang auszuweisen. Das war seit vielen Jahren als falscher Weg dargestellt worden.

Gesicherte Erhebungen, Lösungsansätze und Projektionen zum PFC-Problem sind m.W. für Baden-Baden ebenfalls öffentlich nicht vorgestellt und erörtert worden. Es liegt eine ausführliche Schrift des RP-Karlsruhe vor: PFC-Problematik: Zwischenbilanz und Ausblick, Eine Bürgerinformation August 2018, in der erste Lösungsansätze aufgeführt werden.

Eine tragfähige Basis für die von der Verwaltung aufgestellte Beschlussfassung über die Zukunft von «Ebertsgarten» ist aus unserer Sicht deshalb nicht vorhanden.

Wir müssen wieder einmal an Sie appellieren dem nicht zuzustimmen.

Mit freundlichen Grüßen

Für den Vorstand Stadtbild Baden-Baden e.V.
Wolfgang Niedermeyer


Beschlussvorlage der Verwaltung Bau- und Umlegungsausschuss 2. Mai 2019:

TOP 2 Bebauungsplan «Industriegebiet Oos - 1. Änderung»
a) modifizierter Bekräftigungsbeschluss
b) Beschluss über frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit

Beschlussvorschlag

a.) Der Gemeinderat beschließt, das eingeleitete Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans «Industriegebiet Oos» gemäß den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) zu bekräftigen und unter der neuen Bezeichnung «Industriegebiet Oos – 1. Änderung» weiterzuführen. Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung ist dem beiliegenden Lageplan vom 11.08.2003 zu entnehmen.

b.) Der Gemeinderat beschließt, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen.

Zusammengefasster Sachverhalt

Der am 10.09.2003 durch den Bau- und Umweltausschuss und am 22.09.2003 durch den Gemeinderat gefasste Änderungsbeschluss (Drucksache 03.178) zum übergeleiteten Bebauungsplan «Industriegebiet Oos» aus dem Jahr 1964 soll bekräftigt und gleichzeitig modifiziert werden, um die geordnete städtebauliche Entwicklung innerhalb des Geltungsbereiches zu sichern.

Ziel ist zum einen die planungsrechtliche Regelung zum Einzelhandel und die Sicherung des Standortes als Gewerbegebiet im Bereich an der Saarstraße, zum andern die im Gegensatz zum Beschluss Drucksache 03.178 modifizierte Ausweisung eines Mischgebiets an der Sinzheimer Straße.

Begründung

Für den zur Bebauungsplanänderung vorgesehenen Bereich besteht ein übergeleiteter Bebauungsplan aus dem Jahre 1964, der dort Bau- und Straßenfluchten vorsieht, Art und Maß der baulichen Nutzung sind nach § 34 BauGB zu beurteilen. Infolgedessen besteht für diesen Bereich kein weiteres Rechtsinstrument, die Steuerung von Unternutzungen eines Gewerbegebietes wie z.B. Einzelhandelsbetrieben städtebaulich verträglich zu regeln.

Die Stadt Baden-Baden hat mit dem „Einzelhandelskonzept für die Stadt Baden-Baden“ des Beratungsbüros Agenda aus Lörrach aus dem Jahr 2000 als Maßnahmenkonzept zur Stärkung des Einzelhandels u.a. festgelegt, zentrenrelevanten Einzelhandel in Gewerbegebieten über die Aufstellung bzw. Änderung von Bebauungsplänen auszuschließen.
Die ursprüngliche Zielsetzung des im Jahre 2003 eingeleiteten Änderungsverfahrens war u.a. der Ausschluss von großflächigen Einzelhandelsbetrieben. Nachdem mit der Aufgabe der Gärtnerei Eberts diese Fläche verwertet werden soll, besteht derzeit ein hoher Ansiedlungsdruck zur Entwicklung einer Wohnbebauung mit einem geringen Anteil von gewerblicher Nutzung auf dem Gelände der ehemaligen Gärtnerei Eberts, der an diesem Standort auf Grund der geringen planerischen Tiefe des B-Planes Industriegebiet Oos von 1964 ebenfalls anhand § 34 BauGB zu beurteilen ist.

Die bereits in nichtöffentlicher Sitzung am 06.04.2017 im Bau- und Umlegungsausschuss präsentierte Planung sah vor, zwei Bauten als geschlossene Riegelbebauung mit 4 Vollgeschossen und Staffelgeschoss an der Saarstraße zu errichten. Entsprechend der Planung sollte dort ein Pflegeheim und ein Büro- und Dienstleistungsgebäude errichtet werden. Die Flächen zur Sinzheimer Straße hin sollten dagegen mit einer dichten Stadtvilla-Struktur, ebenfalls mit 4 Vollgeschossen und Staffelgeschoss überbaut werden.

Ein Einfügen der Planung nach § 34 BauGB wird nicht gesehen.

Da diese Entwicklung dem Beschluss von 2003 widerspricht, soll mit der modifizierten Bekräftigung des damaligen Beschlusses der Wille der Stadt Baden-Baden deutlich gezeigt und so die planungsrechtliche Regelung zum Einzelhandel und die Sicherung des Standortes als Gewerbegebiet im Bereich an der Saarstraße, zum andern die im Gegensatz zum Beschluss Drucksache 03.178 modifizierte Ausweisung eines Mischgebiets an der Sinzheimer Str. planungsrechtlich gesichert werden.

Darüber hinaus widerspricht eine wie oben beschriebene Planung dem § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, welcher nicht nur das Gebot der Rücksichtnahme enthält, sondern auch einen Anspruch auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung eines Baugebiets vermittelt (im Anschluss an BVerwGE 94, 151, 161 [BVerwG 16.09.1993 - 4 C 28/91]).
Auch für Ausnahmen nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO gilt, dass das Vorhaben mit der Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets vereinbar sein muss. Da im Gewerbegebiet nicht gewohnt werden soll, sind in ihm Seniorenpflegeheime typischerweise wegen der wohnähnlichen Unterbringung der betreuten Personen unzulässig. Bezugnehmend auf BVerwG, Beschluss vom 15.11.2002 – 4 B 86.01 – könnte eine an die genehmigten Gewerbebetriebe heranrückende Wohnbebauung dort Abwehransprüche auf die Gebietserhaltung auslösen.
Ziel der Bebauungsplanänderung ist es, produzierenden und sonstigen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben Flächen in den Gewerbegebieten der Stadt Baden-Baden zu sichern. Weiterhin soll durch den Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten sowohl die Baden-Badener Innenstadt als auch das Zentrum des Drucksache-Nr. 17.377 Stadtteils Oos in seiner örtlichen Versorgungsfunktion gestärkt werden. Mit der Bebauungsplanänderung wird somit auch den Handlungsempfehlungen des vorliegenden Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Baden-Baden entsprochen.
Mögliche räumlich begrenzte Sonderregelungen sowie die Zulässigkeit bestimmter nicht zentrenrelevanter Sortimente sind im weiteren Planverfahren zu prüfen.
Ebenso wird im Hinblick auf die PFC-Problematik von im Flächennutzungsplan ausgewiesenen gewerblichen Bauflächen die Wiedernutzbarmachung und Nachverdichtung brachgefallener bzw. untergenutzter Standorte im Siedlungszusammenhang in Zukunft immer wichtiger, dies ist bei weiteren Entwicklung ebenfalls im Auge zu behalten.
Im Weiteren sollen mit der Bebauungsplanänderung Aussagen zur künftigen Nutzung der entlang den Erschließungsstraßen verlaufenden 5 m breiten öffentlichen Randstreifen getroffen werden, die u.a. für den Einbau von Versorgungsleitungen für das Gewerbegebiet vorgesehen waren. Diese Randstreifen werden zu einem großen Teil von den angrenzenden Gewerbebetrieben als Stellplatzflächen für ihre Angestellten genutzt. Über die ausgeübte Nutzung dieser Flächen bestehen zum Teil mit der Stadt Gestattungsverträge, teilweise wird die private Nutzung jedoch bis heute auch stillschweigend geduldet.
Von Seiten einzelner Gewerbebetriebe wurde in der Zwischenzeit nachgefragt, ob Teilflächen dieser öffentlichen Randstreifen zur Anlage von Parkierungsflächen auch erworben werden können. Vom Fachgebiet Stadtplanung liegt eine Untersuchung darüber vor, wo weiterhin für öffentliche Zwecke diese Flächen freigehalten werden müssen und wo Flächen künftig privat genutzt werden können und somit als öffentliche Flächen entbehrlich sind.
Die Ergebnisse dieser Untersuchung sollen in Form von entsprechenden Festsetzungen Eingang in das Bebauungsplanänderungsverfahren finden.

Sofern eine städtebaulich überzeugende Planung für den Bereich des Eberts-Areals vorgelegt wird, die wie in Anlage 2 beschrieben eine dementsprechende Gebietsgliederung in Gewerbegebiet und Mischgebiet mit paritätischer Verteilung von Wohnen und nicht störendem Gewerbe im MI vorsieht, ist für diesen Bereich auch die Weiterführung als vorhabenbezogener Teilbebauungsplan vorstellbar.


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